Ochrana prenajímateľa v nájomnom vzťahu je často diskutovanou témou. Každý prenajímateľ má záujem predovšetkým na tom, aby jeho pohľadávky z titulu nájomného boli riadne a včas zo strany nájomcu plnené. V tzv. podnikateľských nájmoch sa prenajímatelia spravidla chránia prostredníctvom tzv. kaucie, ktorú nájomca zloží vopred a táto slúži na zabezpečenie nájomného, resp. iných pohľadávok prenajímateľa spojených s nájmom.

Máloktorý prenajímateľ však vie, že v zmysle ust. § 672 Občianskeho zákonníka mu vzniká zákonné záložné právo. Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia. Uvedená zákonná úprava je úpravou kogentnou čo znamená, že v nájomnej zmluve nie je možné toto právo vylúčiť, resp. obmedziť. Zmluvné strany sa však môžu dojednať nad rámec tejto zákonnej úpravy a môžu si na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa dohodnúť aj klasické zmluvné záložné právo v zmysle ust. § 151a Občianskeho zákonníka.

Predmetom zákonného záložného práva sú výlučne hnuteľné veci patriace nájomcovi a osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Záložné právo zahrňuje aj peniaze, ktoré sa nachádzajú v prenajatej nehnuteľnosti. Záložné právo však nevzniká k veciam podnájomcov, hostí alebo osôb krátkodobo sa zdržujúcich v nehnuteľnosti. Taktiež nevzniká k veciam, ktoré nepodliehajú výkonu rozhodnutia. Jedná sa napr. o veci, ktoré nájomca nevyhnutne potrebuje na uspokojovanie potrieb svojich alebo svojej rodiny, na plnenie pracovných úloh, ako aj ďalšie veci ktoré vymenúva exekučný poriadok.

Zabezpečenou pohľadávkou je výlučne pohľadávka z nájomného. Záložné právo nevzniká na zabezpečenie podnájomného, ani iných pohľadávok prenajímateľa ako napr. náhrada škody a podobne.

Záložné právo vzniká okamihom vnesenia vecí do predmetu nájmu, teda nehnuteľnosti. V prípade, ak nájomný vzťah vznikol neskôr, ako boli hnuteľné veci vnesené do predmetu nájmu, vzniká záložné právo okamihom vzniku nájomného vzťahu. Samozrejme že na vznik záložného práva nie je potrebné odovzdanie vecí ani registrácia záložného práva v Centrálnom notárskom registri záložných práv. Záložné právo neznemožňuje vlastníkovi nakladať a disponovať s vecami. Môže takéto hnuteľné veci užívať, prenajať, predať alebo zničiť.

V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že zákonné záložné právo zaniká v okamihu, keď sú hnuteľné veci odstránené z predmetu nájmu bez toho, aby boli predtým spísané súdom poverenou osobou (najčastejšie súdnym exekútorom). Je pritom bez právneho významu, či veci z predmetu nájmu odstránil nájomca, tretia osoba alebo prenajímateľ, napr. v snahe zabrániť nájomcovi v odstraňovaní vecí z predmetu nájmu.

Zákon v § 672 ods. 2 pripúšťa jedinú výnimku z pravidla zániku zákonného záložného práva odstránením vecí z predmetu nájmu, a to v situácii, kedy sú veci (ktoré sú predmetom zákonného záložného práva prenajímateľa) odstránené z predmetu nájmu na úradný príkaz (napríklad pri výkone exekúcie predajom vecí nájomcu) a prenajímateľ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone tohto úradného príkazu. V prípade ak boli veci odstránené pri výkone exekúcie je vhodné oznámiť nárok prenajímateľa nielen súdu ale aj súdnemu exekútorovi, ktorý exekúciu vykonáva.

Pokiaľ nie je nájomné riadne včas uhradené, má prenajímateľ právo na uspokojenie svojej pohľadávky výkonom záložného práva.

Okrem záložného práva Občiansky zákonník priznáva prenajímateľovi ďalší zabezpečovací inštitút vo forme zádržného práva. V zmysle ust. § 672 druhá veta, ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať. Osobou poverenou súdom môže byť aj súdny exekútor. Uvedené ustanovenie upravuje zádržné právo prenajímateľa na veci patriace nájomcovi, ktoré sú predmetom zákonného záložného práva prenajímateľa a zabezpečujú jeho pohľadávky na nájomnom voči nájomcovi.

Zádržné právo môže prenajímateľ uplatniť len v prípade, ak sa nájomca z predmetu nájmu sťahuje alebo odstraňuje veci, pričom nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené. Prenajímateľ teda nemôže veci patriace nájomcovi zadržať v prípade, kedy len hrozí, že sa nájomca bude sťahovať alebo bude odstraňovať veci z predmetu nájmu.

V takejto situácii (kedy hrozí odstraňovanie vecí nájomcu z predmetu nájmu) je ale možné, aby prenajímateľ požiadal súd o tzv. preventívny súpis hnuteľných vecí nájomcu, ktorý zabezpečí, že zákonné záložné právo na tieto veci nezanikne odstránením vecí z predmetu nájmu.

V prípade ak sú splnené vyššie uvedené podmienky, prenajímateľ má právo zadržať veci nájomcu na predmete nájmu. K zadržaniu vecí by však malo dôjsť výlučne na predmete nájmu. Prenajímateľ v zásade nesmie odstraňovať veci z predmetu nájmu. Odstránenie vecí nájomcu z predmetu nájmu bez toho, aby boli riadne spísané súdom poverenou osobou, spôsobuje automatický zánik zákonného záložného práva prenajímateľa k týmto veciam, v dôsledku čoho sa držba vecí nájomcu prenajímateľom stáva nezákonnou.

Zákon neupravuje spôsob akým má dôjsť k zadržaniu vecí nájomcu na predmete nájmu. Vzhľadom na riziko sporu s nájomcom je potrebné postupovať obzvlášť obozretne. Prenajímateľ by si mal predovšetkým uvedomiť, že na predmete nájmu sa môžu nachádzať aj veci tretích osôb, ktoré nepatria nájomcovi. Preto sa odporúča celý proces zadržania vecí nájomcu na predmete nájmu dôkladne zdokumentovať. Je vhodné, aby boli všetky zadržané veci nájomcu podrobne spísané do zápisnice o zadržaní, ktorú podpíše osoba, ktorá v mene prenajímateľa súpis hnuteľných vecí vykonala a prípadne aj ďalšia osoba, ako svedok tohto úkonu (zadržania). Pre účely prípadného sporu s nájomcom je tiež vhodné zadržané veci odfotografovať, prípadne urobiť videozáznam zo zadržania vecí nájomcu. Nezriedka sa stáva, že k výkonu zádržného práva prenajímateľa je prizvaný notár, ktorý v notárskej zápisnici osvedčí priebeh zadržania vecí nájomcu.

Po zadržaní vecí je prenajímateľ povinný v lehote do ôsmych dní podať na príslušný súd návrh na vydanie poverenia na vykonanie súpisu hnuteľných vecí nájomcu zadržaných prenajímateľom na predmete nájmu. Súpis vykoná osoba poverená súdom, spravidla súdny exekútor. Vykonanie súpisu hnuteľných vecí spôsobuje, že zákonné záložné právo prenajímateľa na spísaných hnuteľných veciach trvá aj v prípade, ak sú tieto veci odstránené z predmetu nájmu. Z uvedeného vyplýva, že spísaním hnuteľných vecí zádržné právo ďalej nezabezpečuje ochranu zákonného záložného práva. Toto ďalej aj pre prípad odstránenia spísaných vecí z prenajatého priestoru. Zádržné právo zanikne rovnako v prípade, ak zanikne pohľadávka prenajímateľa na nájomné, ktoré zádržné právo a zákonné záložné právo zabezpečuje. Ak teda nájomca zaplatí dlžné nájomné, je prenajímateľ povinný zadržané veci nájomcovi vydať.

Uplatnenie týchto inštitútov v praxi nie je vôbec bežné a dovolím si tvrdiť, že ani jednoduché. Preto je určite namieste požiadať o pomoc advokáta, ktorý zabezpečí, aby prenajímateľ splnil všetky zákonné ustanovenia a nezmaril tak uspokojenie svojej pohľadávky voči nájomcovi. Naša advokátska kancelária so sídlom v Liptovskom Mikuláši poskytuje právne služby a právnu pomoc aj v prípade nájomných vzťahov v oblasti obchodnoprávnych, ako aj občianskoprávnych vzťahov (http://lmlegal.eu/sluzby-2/).

Aby ste mali predstavu, ako v praxi vyzerá súpis vecí, uvádzam uznesenie súdu o poverení exekútora na vykonanie súpisu. Uvedené uznesenie súd vydáva na základe návrhu prenajímateľa.

http://otvorenesudy.sk/decrees/668997/document